[2026년 최신] 전세사기 형사 고소 절차 총정리 – 사기죄 성립 요건과 실제 대응 방법

[2026년 최신] 전세사기 형사 고소 절차 총정리 – 사기죄 성립 요건과 실제 대응 방법

전세보증금을 돌려받지 못했을 때 많은 임차인이 고민하는 것이 있습니다.

“이게 형사 사기죄가 될 수 있을까?”라는 질문입니다.

 

모든 보증금 미반환이 사기죄가 되는 것은 아닙니다.

형사 처벌을 받으려면 사기죄 성립 요건을 충족해야 합니다.

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📌 1. 사기죄 성립 4요소

형법상 사기죄가 인정되려면 다음 요건이 필요합니다.

• 기망행위(속임수)
• 착오
• 재산적 처분행위
• 재산상 손해

단순 자금 부족은 사기죄로 보기 어렵습니다.

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📌 기망행위란 무엇인가?

계약 당시 허위 사실을 고지하거나 중요한 사실을 숨긴 경우입니다.

• 다중계약 체결
• 근저당 과다 사실 은폐
• 신탁등기 사실 미고지

이런 경우 기망행위가 인정될 가능성이 높습니다.

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📌 단순 채무불이행과의 차이

임대인이 경제적으로 어려워져 반환하지 못한 경우는

민사상 채무불이행에 해당할 수 있으나 사기죄는 아닐 수 있습니다.

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📌 실제 인정 사례

▶ 사례 1: 다중계약

하나의 주택에 여러 명과 전세계약 체결. 보증금 편취 목적이 명확해 사기죄 인정.

▶ 사례 2: 허위 시세 안내

시세를 속여 고액 전세 계약 유도. 기망행위 인정 사례 존재.

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📌 무혐의 사례

• 사업 실패로 자금 경색
• 일시적 유동성 부족

고의성이 입증되지 않으면 불송치 또는 무혐의 가능성 존재.

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📌 형사 고소 절차

1. 증거 수집
2. 고소장 작성
3. 경찰서 접수
4. 피의자 조사
5. 검찰 송치 여부 결정

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📌 준비해야 할 증거

• 임대차계약서
• 등기부등본
• 전입·확정일자 기록
• 내용증명
• 문자·통화 기록

계약 당시 속임수 정황이 핵심입니다.

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📌 형사와 민사의 병행

형사 고소와 별도로 민사소송은 진행해야 합니다.

형사 처벌과 보증금 회수는 별개 문제입니다.

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📌 고소 시 주의사항

• 감정적 표현 지양
• 사실 중심 서술
• 고의성 입증 자료 확보

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📌 수사 기간은 얼마나?

사건 난이도에 따라 수개월 이상 소요될 수 있습니다.

피해자가 다수인 경우 더 길어질 수 있습니다.

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📌 형사 합의의 영향

피해 회복이 이루어지면 처벌 수위에 영향을 줄 수 있습니다.

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✅ 결론

전세사기 형사 고소는 단순 미반환이 아니라 기망행위와 고의성 입증이 핵심입니다.

형사 절차는 처벌 목적이며, 보증금 회수를 위해서는 민사 절차를 병행해야 합니다.

증거를 체계적으로 준비하는 것이 승패를 좌우합니다.