[2026년 최신] 근저당 설정된 집 전세계약해도 될까? 위험도 분석과 안전 체크리스트
등기부등본을 떼어봤는데 이미 근저당이 설정되어 있다면,
전세계약을 진행해도 될지 고민이 됩니다.
결론부터 말하면, 근저당이 있다고 무조건 위험한 것은 아니지만
순위와 금액에 따라 보증금 회수 가능성이 크게 달라집니다.
이 글에서는 근저당이 있는 주택의 전세 리스크를 법적 구조와 실제 배당 순위 기준으로 분석합니다.
📌 근저당이란?
근저당은 금융기관이 대출을 해주고 설정하는 담보권입니다.
채무자가 돈을 갚지 못하면 해당 부동산을 경매에 넘겨 우선적으로 변제받을 권리를 가집니다.
즉, 경매 시 근저당권자가 먼저 배당을 받습니다.
📌 핵심 판단 기준 ① 설정일자 비교
가장 중요한 것은 근저당 설정일자 vs 임차인의 확정일자입니다.
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 근저당 설정일이 먼저 | 은행이 우선 배당 |
| 확정일자가 먼저 | 임차인이 우선 배당 |
대부분의 경우, 근저당이 먼저 설정되어 있습니다.
📌 핵심 판단 기준 ② 전세가율
전세가율은 매매가 대비 전세보증금 비율을 의미합니다.
- 매매가 3억
- 근저당 채권최고액 2억
- 전세보증금 2억
이 경우 총 부담 금액이 매매가를 초과하면 경매 시 전액 회수는 어렵습니다.
📌 채권최고액을 봐야 하는 이유
등기부에 표시되는 금액은 실제 대출금이 아니라 채권최고액입니다.
보통 실제 대출금의 120% 수준으로 설정됩니다.
따라서 채권최고액이 2억이면 실제 대출은 약 1억 6천 정도일 가능성이 있습니다.
📌 안전한 구조는?
- 근저당 총액 + 전세보증금 ≤ 시세의 70~80%
- 전세보증보험 가입 가능
- 선순위 임차인 없음
이 조건이 충족되면 상대적으로 안전합니다.
📌 다가구주택은 더 위험
다가구주택은 각 세대별 등기가 분리되어 있지 않습니다.
- 선순위 임차인 보증금 합산 확인 필요
- 전입세대확인서 열람 필수
겉으로 보이는 근저당만 보고 판단하면 위험합니다.
📌 전세보증보험 가능 여부 확인
HUG·SGI 보증보험 가입이 가능하다면 위험도가 낮아집니다.
보험 가입이 거절된다면 구조 자체에 문제가 있을 가능성이 있습니다.
📌 계약 전 체크리스트
- 등기부등본 갑구·을구 모두 확인
- 근저당 설정일자 확인
- 채권최고액 합산
- 시세 대비 비율 계산
- 전입세대확인서 열람
- 보증보험 가능 여부 문의
❗ 이런 집은 피하는 것이 좋다
- 매매가와 전세보증금 차이 거의 없음
- 근저당 다수 설정
- 임대인이 세금 체납 중
- 신탁등기 상태
✅ 결론
근저당이 있다고 전세가 불가능한 것은 아닙니다.
그러나 순위 + 금액 + 시세를 계산하지 않으면 보증금 회수 위험이 커집니다.
계약 전 등기부 분석과 보증보험 가능 여부 확인은 필수입니다.
전세계약은 가격이 아니라 구조를 보는 것이 핵심입니다.
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